ЗАКОНЫ

a

Facebook

Twitter

РИЦ-ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ.
Все права защищены.

г. Бургас,

ул. Славянска №77, эт.1

9:00 - 16:00

Рабочие дни ПН. - ПТ.

+359 (893) 654444

Позвоните и запишитесь на консультацию

Menu

ИНТЕРВЬЮ ДИРЕКТОРА “РОССИЙСКОГО ИНФОРМАЦИОННОГО ЦЕНТРА В БОЛГАРИИ” – ВЛАДА НИКОНОВА, ЖУРНАЛУ “БОЛГАРИЯ СЕГОДНЯ”

— Управление недвижимостью – вопросы и ответы

Интервью директора “Российского информационного центра в Болгарии” – Влада Никонова, журналу “Болгария Сегодня”.

Что в Болгарии подразумевается под управлением недвижимостью?

Прежде всего каждый, кто приобретает в Болгарии жилую собственность, должен знать, что они покупают не только квадратные метры, но и получают права и обязанности, связанные с правилами общежития, обслуживанием и поддержкой, как собственных квадратных метров, так и общих частей зданий и комплексов, в которых находятся их квартиры. Решение данных вопросов лежит в области прав и обязанностей каждого отдельного собственника и регламентируется  соответствующим законом.

Прежде всего каждый, кто приобретает в Болгарии жилую собственность, должен знать, что они покупают не только квадратные метры, но и получают права и обязанности

Согласно этому закону, управление недвижимостью в Болгарии включает в себя все общественные взаимоотношения, связанные с управлением общими частями зданий в режиме этажной̆ собственности. А также права и обязанности собственников, пользователей и обитателей самостоятельных объектов или их частей, возникающие в дальнейшем между собственниками, соседями, администрацией, управляющими и обслуживающими компаниями.

Какое имеется законодательство, регулирующее в Болгарии права и обязанности в этой области?

Все вопросы, а также права и обязанности, связанные с обслуживанием приобретенного имущества, регулируются в Болгарии специальным законом под названием «Закон об управлении этажной собственностью» (ЗУЭС). При этом, Закон не разделяет вид приобретенной собственности – находится ли объект недвижимости в элитном жилом комплексе с развитой инфраструктурой, в курортно-апартаментном комплексе сезонного проживания или это квартира в стандартной городской многоэтажке — правила одинаковы для любого вида этажной собственности.

Закон не разделяет вид приобретенной собственности – правила одинаковы для любого вида собственности.

Закон так определяет «общие части»: «В зданиях, где этажи или их части принадлежат различным владельцам, общими для всех владельцев являются: земля, на территории которой построено здание, двор, фундамент, наружные стены, внутренние стены, которые разделяют отдельные части, внутренние несущие стены, колонны и другие элементы несущей конструкции дома, лестницы, площадки, крыши, дымовые трубы, наружные входные двери постройки и двери к общим подвальным и чердачным помещениям, главные линии всех видов проводок и центральное оборудование к ним, лифты, водосточные трубы, комната консьержа и все другое, что по своей сущности или по своему предназначению служит для общего пользования».

Что должен иметь в виду покупатель недвижимости, относительно своих будущих обязанностей, возникающих после покупки?

Прежде всего, надо сказать, что в ходе продажи жилого объекта будущему собственнику, ни застройщики, ни брокеры агентств недвижимости обычно не сообщают, да и они и не обязаны это делать, потому-то разъяснение прав и обязанностей собственника – это не их компетенция. Поэтому покупатель сам должен интересоваться как организованно обслуживание в комплексе, есть ли уже какая-то структура по обслуживанию этажной собственности, как она организована, и как, и в каких размерах собственники должен оплачивать таксу поддержки и какие услуги она в себя включает. Игнорирование этой информации часто приводит к тому, что став счастливым обладателем жилья в Болгарии, собственник может столкнуться с довольно жёсткими требования оплатить непонятные таксы, необоснованные счета, угрозами отключения света и воды, ограничениями доступа к своей собственности, навязываем платных и очень дорогих услуг, таких как телевидение, интернет, охрана, сдача  без согласия собственника в аренду квартир и прочее зачастую неприятные неожиданности.

покупатель сам должен интересоваться как организованно обслуживание в комплексе

Поэтому, чтобы избежать такого развития событий, необходимо заранее выяснить условия управления этажной̆ собственностью того объекта, где предполагается приобрести квартиру, поскольку осведомлённость о своих правах и обязанностях позволить избежать многих неприятностей, а также потери денежных сумм, иногда довольно значительных.

Какие основные права и обязанности у владельца болгарской недвижимости?

Прежде всего надо знать, что в Болгарии нет домоуправлений, ЖЕКов и прочих структур обслуживающих здания, поэтому решение всех проблем по содержанию, обслуживанию и поддержке несут на себе собственники, и регулирование отношений в области управления этажной собственности полностью зависит от инициативы самих собственников недвижимости. Только они должны и имеют право решать вопросы, касающиеся совместного пользования приобретённой недвижимостью, и никто не имеет права навязывать ни управляющую компанию, ни условия , на которых она  должна обслуживать их собственность.  При этом, информация о площади общих частей̆ здания или комплекса, принадлежащих покупателю, должна быть указана в документах о собственности и кадастровом плане объекта.

Высшим органом управления, в каждом отдельном здании (или комплексе), согласно Закону, является Общее собрание собственников

Высшим органом  управления, в каждом отдельном здании (или комплексе), согласно Закону, является Общее собрание собственников, в чью компетенцию входит решение вопросов обслуживания общих частей̆, проходит выбор управляющего, контрольного и ревизионного органов. Все решения принимаются простым большинством голосов, где каждый̆ собственник голосует процентом общих частей̆, принадлежащим его собственности и закреплённым в его Нотариальном акте. Собрание должно собираться не реже одного раза в год, и его решения обязательны для исполнения всеми собственниками этажной̆ собственности, даже в случае их несогласия с решениями Общего собрания.

В связи с этим хотелось бы отметить опасность пассивного отношения собственников к проведению Общих собраний. Игнорирование и нежелание вникать в вопросы управления своей собственностью, в итоге, обернётся против самого собственника. Поэтому, крайне важно не игнорировать эту обязанность.

Какие основные ошибки совершают российские покупатели при приобретении собственности в Болгарии?

Покупатели из России, в большинстве своём, традиционно не любят внимательно разбираться в  договорах и других документах, которые им дают на подпись при совершении сделки купли продажи, не отдают себе отчёта о правовых последствиях подписываемых документов. Тем более, что часто эти документы составлены на болгарском языке, а перевод не соответствует оригиналу. В результате чего, подписывают одновременно с покупкой договор с представителями управляющих компаний, которые закрепились в данных комплексах на правах «наследных принцев» и намерены властвовать и повелевать, выдумывая все более изощрённые методы  выколачивания пожизненной ренты из своих бесправных и потому безмолвных вассалов.

Собственники не готовы мириться с необоснованным ростом стоимости обслуживания сопровождающимся снижение качества услуг

Этого бы не произошло, если бы будущий владелец жилья, прежде чем подписывать на первый взгляд „второстепенные”, по сравнению с основным договором купли-продажи бумаги, поинтересовался вопросами  обслуживания комплекса, как оно организовано, какую сумму он должен будет платить за текущую поддержку, сформирован ли фонд ремонта и обновления, нет ли задолженностей в этажную собственность у предыдущего владельца. Именно непонимание своих прав и обязанностей с последующим прозрением, приводит к  периодически возникающим скандалам, как это произошло в нашумевших случаях с комплексами „Авалон” и „Эмералд”.

Мы рекомендуем, в случаях каких-либо неясностей в этом вопросе возникающих на этапе покупки объекта недвижимости, обращаться в независимые юридические компании, у которых есть опыт в области применения Закона об этажной собственности, и которые могут предупредить о возможных будущих неприятностях при подписании именно этого договора об обслуживании. Тем более, что до сих пор ещё не сложилась устойчивая правоприменительная и административная практика, основанная на действии этого закона.

Независимые юридические компании также могут помочь и в случае необходимости взять управление этажной собственностью в руки самих собственников, то есть, в организации и проведении Общего собрания и дальнейшей реализации принятых на нём решений.

Меняется ли к лучшему ситуация в отношениях между владельцами жилья – управляющими компаниями?

К сожалению процесс урегулирования отношений, в данной сфере , находится в достаточно острой стадии противостояния и до устоявшейся практики еще достаточно далеко. Очень много накопившихся проблем, но прогресс есть и на рынке уже появились компании готовые к партнерству с собственниками. Мы ежегодно реализуем несколько десятков проектов  по организации Этажных собственностей и наблюдаем значительно возросший интерес к данному вопросу именно со стороны реальных собственников. Собственники не готовы мириться с необоснованным ростом стоимости обслуживания сопровождающимся снижение качества услуг. В свою очередь, самоутвердившиеся управляющие компании не готовы отойти от „кормушки“. С другой стороны, мы фиксируем наспособность собственников  самостоятельно организовать поддержку и обслуживане своей недвижимости. Управление имущество – это профессиональная работа и наивно предполагать, что с ней сможет справится любой желающий. К сожалению, многие вновь созданные проекты Этажной собственности в результате самоуправления превращаются в “яблоко раздора”. Рынок управляющих и обслуживающих компаний только формируется в Болгарии, о чем говорит тот факт, что за последние годы появилось большое количество общественных организаций, предметом деятельности которых  является структурирование данной сферы деятельности, выработке правил и алгоритмов действия, культуре взаимодействия и коммуникации, обучения профессиональных управленцев и признания  деятельности Домоуправляющих, как профессии.

своевременное наполнение бюджета - это одна из основных проблем требующих своевременного решения и меру ответвенности должен осозновать и нести каждый из собственников без исключений

По нашему убеждению только разделение управления и обслуживания даст положительны результат. Наша компания является активным участником в данной сфере, нами был создан проект “Домоуправление в Болгарии”, мы являемся активными членами СНЦ “Болгарская палата профессиональных Домоуправляющих”, занимаемся администаривно-юридическим обслуживанием  комплексов в режиме этажной собственности. Уверен, что собственники могут контролировать и требовать выполнения своих обязанностей от компаний которые беруться за обслуживание жилищных комплексов, обеспечивать 100% собираемость таксы поддержки со всех собственников без исключений и приоритетов, формировать фонды для текущих и капитальных ремонтов. По сложившейся традиции застройщик не оплачивает таксу поддержки владея большими площадями до их продажи, фактически поддерживая их за счет других собственников, а своевременное наполнение бюджета – это одна из основных проблем требующих своевременного решения и меру ответвенности должен осозновать и нести каждый из собственников без исключений.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.