БЮДЖЕТ ЭТАЖНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В БОЛГАРИИ
Формирование бюджета Этажной собственности, несмотря на кажущуюся примитивность, является неразрешимой задачей для многих Управляющих. В свое время мной был написан обучающий курс для профессиональных домоуправляющих в Болгарии. В его основу легли мой практический опыт в сфере административного управления комплексами, экспертная деятельность, судебная практика и опыт работы в качестве медиатора при решении споров в досудебном порядке, а также материалах статьи „Развитие права в условиях глобализации“. Хочу поделится с вами частью этого курса, имеющей отношение к формированию бюджета Этажной собственности, принципов и параметров его формирования, правовых рамок в процессе его применения.
Несмотря на отсутствие самостоятельной правоспособности, этажная собственность располагает определенным общим имуществом и, в связи со своим функционированием, принимает и исполняет годовой бюджет доходов и расходов. Так как данное в Законе об управлении этажной собственностью(ЗУЭС) правовое положение о бюджете этажной собственности и возникающих связанных с ним финансовых отношений относительно мало, на практике возникает множество вопросов, часть которых мы рассмотрим ниже.
Представленные рассуждения сделаны на основании применения основной формы управления этажной собственностью – общего собрания.
Несмотря на отсутствие самостоятельной правоспособности, этажная собственность располагает определенным общим имуществом и, в связи со своим функционированием, принимает и исполняет годовой бюджет доходов и расходов. Так как данное в Законе об управлении этажной собственностью(ЗУЭС) правовое положение о бюджете этажной собственности и возникающих связанных с ним финансовых отношений относительно мало, на практике возникает множество вопросов, часть которых мы рассмотрим ниже.
Представленные рассуждения сделаны на основании применения основной формы управления этажной собственностью – общего собрания.
1. Постановка вопросов
Согласно ст. 11, пар. 1, п. 4 ЗУЭС общее собрание владельцев этажной собственности принимает годовой бюджет о доходах и расходами одобряет годовые отчеты совета управляющих (управляющего), а также и контрольного совета (контролера). Проект годового бюджета на управление, содержание и использование общих частей этажной собственности и годовой план проведение ремонтов, реконструкций, переустройств и других действий в здании, а также отчеты об их проведении изготавливаются советом управляющих (управляющим)(ст. 23, пар. 1, п. 4 ЗУЭС). На этом описание процедуры подготовки, обсуждения и принятия годового бюджета этажной собственности исчерпывается.
На практике же возникают следующие вопросы:
- какие доходы и расходы следует/могут быть включены в бюджет этажной собственности?
- существуют ли какие-либо ограничения/требования при планировании доходов/расходов бюджета этажной собственности (например – максимальный размер взносов для владельцев этажной собственности)?
- должен ли председатель совета управляющих представлять проект годового бюджета при созыве ежегодного общего собрания владельцев этажной собственности?
- каковы правомочия и обязанности специализированных органов этажной собственности, выполняющих финансовые функции: кассира, контрольного совета (контролера)?
Именно ответы на эти вопросы будут рассмотрены в данной статье.
2. Содержание годового бюджета
Только определенное законом содержание годового бюджета, принятое в соответствии с процедурными требованиями, может быть применимо в отношении всех собственников, пользователей и обитателей самостоятельных объектов (включая проголосовавших „против“ или воздержавшихся при голосовании владельцев этажной собственности). Поэтому ответ на вопрос „Какие доходы и расходы могут быть заложены в годовом бюджете этажной собственности?“ имеет исключительно важное значение.
Бюджет этажной собственности включает ожидаемые расходы и доходы по отношению к управлению, использованию, содержанию и ремонту общих частей здания. В первую очередь рассмотрим расходы, так как на практике обычным способом формирования бюджета этажной собственности является в первую очередь прогноз размера расходов и только потом, на основании сделанного предположения, определяются доходы – взносы, которые будет необходимо внести собственникам, пользователям и/или обитателям самостоятельных объектов здания.
2.1. Расходы
В годовой бюджет этажной собственности могут быть включены следующие расходы:
2.1.1.Расходы на управление и содержание общих частей этажной собственности (ст. 48, пар. 8 ЗУЭС, ст. 51 ЗУЭС).
Согласно параграфу 1, п. 11 ДР ЗУЭС расходы на управление и содержание общих частей включают:
Только определенное законом содержание годового бюджета, принятое в соответствии с процедурными требованиями, может быть применимо в отношении всех собственников, пользователей и обитателей самостоятельных объектов (включая проголосовавших „против“ или воздержавшихся при голосовании владельцев этажной собственности). Поэтому ответ на вопрос „Какие доходы и расходы могут быть заложены в годовом бюджете этажной собственности?“ имеет исключительно важное значение.
Бюджет этажной собственности включает ожидаемые расходы и доходы по отношению к управлению, использованию, содержанию и ремонту общих частей здания. В первую очередь рассмотрим расходы, так как на практике обычным способом формирования бюджета этажной собственности является в первую очередь прогноз размера расходов и только потом, на основании сделанного предположения, определяются доходы – взносы, которые будет необходимо внести собственникам, пользователям и/или обитателям самостоятельных объектов здания.
2.1. Расходы
В годовой бюджет этажной собственности могут быть включены следующие расходы:
2.1.1.Расходы на управление и содержание общих частей этажной собственности (ст. 48, пар. 8 ЗУЭС, ст. 51 ЗУЭС).
Согласно параграфу 1, п. 11 ДР ЗУЭС расходы на управление и содержание общих частей включают:
- стоимость расходных материалов, связанных с управлением.
Речь идет о расходных материалах, необходимых для осуществления правомочий совета управляющих (управляющего), кассира и контрольного совета (контролера), включая расходы на объявление, созыв и проведение заседаний общего собрания этажной собственности (например, расходы на бумагу, принтер, аренду зала для проведения заседания общего собрания и др.). Общий размер подобных расходов может иметь ограничение до определенного максимального размера, установленного решением общего собрания о принятии годового бюджета этажной собственности. Я не вижу препятствий при наличии подобного решения общего собрания в таковые расходы включить и однократное вознаграждение лица, выполняющего роль учетчика в ходе соответствующего заседания общего собрания этажных собственников. Труднее объяснить транспортные расходы (включая покупку транспортных средств), сделанные членами органов этажной собственности, так как предполагается, что они живут в здании, которым они управляют;
- расходы на денежное вознаграждение членов управляющих и контрольных органов и кассира.
Здесь включаются:
- денежные вознаграждения, а также расходы на социальное обеспечение, управляющего, членов совета управляющих и кассира (согласно ст. 19, пар. 7 ЗУЭС: "По решению общего собрания членам совета управляющих (управляющему) и кассиру может выплачиваться вознаграждение".
Закон допускает существование гипотезы, в рамках которой управляющему не выплачивается вознаграждение, но таковое получает кассир), а также;
- денежные вознаграждения контролера и членов контрольного совета (согласно ст. 24, пар. 6, выр. 2 ЗУЭС: "Решением общего собрания членам контрольного совета (контролеру) может выплачиваться вознаграждение"). Решение общего собрания этажных собственников может относиться к выплатам как однократного вознаграждения, так и вознаграждения, выплачиваемого в определенные периоды времени: ежемесячное, ежеквартальное, ежегодное и др. В данном отношении ЗУЭС не устанавливает ограничений –вопрос решается общим собранием этажной собственности;
- расходы на электроэнергию, воду, отопление, уборку, абонентное обслуживание лифта.
Хотя данный список конкретизирован, он не является исчерпывающим. Кроме расходов на осветление и отопление (электричество, отопительная система, система теплопередачи) общих частей здания, к ним также относятся: i) расходы на покрытие требований закона к пожарной безопасности;
- расходы на проведение текущих ремонтов общих частей здания и замену сооружений, необходимых для использования общих частей (замена лампочек, смена замков, изготовление новых ключей для входа в общие помещения, замена входных или переходных дверей, замена плитки и напольных покрытий, окон и др.);
- расходы на портьера – особенностью этих расходов является то, что на них не распространяется возможность, описанная в ст. 51, пар. 2 ЗУЭС об освобождении от уплаты детей до 6 лет, а также собственника, пользователя и обитателя, живущего в этажной собственности менее 30 дней в рамках одного календарного года (аргумент из ст. 51, пар. 4 ЗУЭС).
- другие расходы, необходимые для управления и содержание общих частей здания.
Здесь следует включить вознаграждение за возложение деятельности по обслуживанию и содержанию общих частей здания на юридическое или физическое лицо. Это может произойти только на основании решения общего собрания владельцев этажной собственности по ст. 11, пар. 1, п. 11 ЗУЭС. Согласно указанному положению, общее собрание владельцев этажной собственности может принимать решение о возложении деятельности по содержанию общих частей здания на юридическое или физическое лицо за вознаграждение, а также определять конкретные правомочия совета управляющих (управляющего), которые могут быть возложены для исполнения этим лицам).
К „другим расходам, необходимым для управления“ следует включить и стоимость консультационных услуг(бухгалтерских, налоговых, юридических и др.), а также возможные судебные издержки и гонорар адвоката (расходы за юридические консультации) при участии этажной собственности в судебных производствах – в случаях, когда эти расходы сделаны председателем совета управляющих (управляющим).
Согласно ст. 23, пар. 4 ЗУЭС именно председатель совета управляющих (управляющий) представляет перед судом владельцев этажной собственности в исках, выдвинутых против них по отношению общих частей здания (в качестве ответчика), а также в исках, предъявленных против собственника, пользователя или обитателя, не исполняющего решения общего собрания или своих обязанностей в соответствии с данным законом (в качестве истца). В исках в отношении третьих лиц председатель совета управляющих (управляющий) представляет собственников только в том случае, когда он уполномочен общим собранием. Для покрытия судебных издержек при предъявлении иска и/или использовании услуг адвоката при осуществлении судебной защиты интересов владельцев этажной собственности, требуется принятие решения общего собрания.
В случаях, когда расходы сделаны председателем совета управляющих (управляющим) без решения общего собрания этажной собственности, но с соблюдением истекающего срока исковой давности, может быть применено положение ст. 48, пар. 6 ЗУЭС: сделанные им расходы возмещаются решением общего собрания или зачитываются из причитающихся с него взносов после предоставления документов, подтверждающих платежи.
К „другим расходам, необходимым для управления“ следует включить и стоимость консультационных услуг(бухгалтерских, налоговых, юридических и др.), а также возможные судебные издержки и гонорар адвоката (расходы за юридические консультации) при участии этажной собственности в судебных производствах – в случаях, когда эти расходы сделаны председателем совета управляющих (управляющим).
Согласно ст. 23, пар. 4 ЗУЭС именно председатель совета управляющих (управляющий) представляет перед судом владельцев этажной собственности в исках, выдвинутых против них по отношению общих частей здания (в качестве ответчика), а также в исках, предъявленных против собственника, пользователя или обитателя, не исполняющего решения общего собрания или своих обязанностей в соответствии с данным законом (в качестве истца). В исках в отношении третьих лиц председатель совета управляющих (управляющий) представляет собственников только в том случае, когда он уполномочен общим собранием. Для покрытия судебных издержек при предъявлении иска и/или использовании услуг адвоката при осуществлении судебной защиты интересов владельцев этажной собственности, требуется принятие решения общего собрания.
В случаях, когда расходы сделаны председателем совета управляющих (управляющим) без решения общего собрания этажной собственности, но с соблюдением истекающего срока исковой давности, может быть применено положение ст. 48, пар. 6 ЗУЭС: сделанные им расходы возмещаются решением общего собрания или зачитываются из причитающихся с него взносов после предоставления документов, подтверждающих платежи.
- расходы на содержание и использование прилегающей территории по ст. 4 ЗУЭС
Хотя данные расходы не включены в положение параграфа 1, п. 11 ДР ЗУЭС, они могут быть отнесены к рассматриваемой категории расходов на управление и содержание общих частей, так как хотя и не являясь общей частью здания, прилегающая территория исполняет аналогичные функции – она может быть использована любым собственником, пользователем или обитателем для реализации своего права на соответствующий самостоятельный объект этажной собственности.
Такие расходы могут быть запланированы в годовом бюджете этажной собственности только в том случае, когда у прилегающей территории определены границы и предназначение в соответствии с приказом и планом мэра муниципалитета в рамках ст. 4 ЗУЭС.
Расходы на управление и содержание общих частей, в том числе и прилегающей территории по ст. 4 ЗУЭС, покрываются за счет собственников, пользователей и обитателей самостоятельных объектов поровну в виде ежемесячных взносов в размере, определенным правилами внутреннего распорядка или решением общего собрания.
2.1.2.Расходы на ремонт, обновление, реконструкцию и переустройство общих частей или замену общих инсталляций и оборудования (ст. 48, пар. 3 ЗУЭС).
Данные расходы распределяются только между собственниками самостоятельных объектов (не между их пользователями и обитателями) соразмерно с принадлежащими им идеальными частями от общих частей здания.
Такие расходы планируются в годовом бюджете этажной собственности и производятся председателем совета управляющих (управляющим) только при наличии решения общего собрания о проведении ремонта, обновлении, реконструкции и переустройства общих частей или замену общих инсталляций и оборудования.
2.1.3.Расходы, относящиеся к Фонду "Ремонт и обновление"(ст. 50, пар. 2, п. 1 ЗУЭС).
Ежемесячные взносы в Фонд „Ремонт и обновление “вносятся только собственниками самостоятельных объектов здания. Их размер определяется решением общего собрания соразмерно с принадлежащими им идеальными частями от общих частей здания, но не менее одного процента от минимальной заработной платы труда в стране (минимальный размер взноса определяется для каждого отдельного собственника, независимо от размера его доли собственности из общих частей здания).
Средства в фонде собираются в расчетном счете специального назначения, который открывается на имя председателя совета управляющих (управляющего). Они могут быть израсходованы на:
Такие расходы могут быть запланированы в годовом бюджете этажной собственности только в том случае, когда у прилегающей территории определены границы и предназначение в соответствии с приказом и планом мэра муниципалитета в рамках ст. 4 ЗУЭС.
Расходы на управление и содержание общих частей, в том числе и прилегающей территории по ст. 4 ЗУЭС, покрываются за счет собственников, пользователей и обитателей самостоятельных объектов поровну в виде ежемесячных взносов в размере, определенным правилами внутреннего распорядка или решением общего собрания.
2.1.2.Расходы на ремонт, обновление, реконструкцию и переустройство общих частей или замену общих инсталляций и оборудования (ст. 48, пар. 3 ЗУЭС).
Данные расходы распределяются только между собственниками самостоятельных объектов (не между их пользователями и обитателями) соразмерно с принадлежащими им идеальными частями от общих частей здания.
Такие расходы планируются в годовом бюджете этажной собственности и производятся председателем совета управляющих (управляющим) только при наличии решения общего собрания о проведении ремонта, обновлении, реконструкции и переустройства общих частей или замену общих инсталляций и оборудования.
2.1.3.Расходы, относящиеся к Фонду "Ремонт и обновление"(ст. 50, пар. 2, п. 1 ЗУЭС).
Ежемесячные взносы в Фонд „Ремонт и обновление “вносятся только собственниками самостоятельных объектов здания. Их размер определяется решением общего собрания соразмерно с принадлежащими им идеальными частями от общих частей здания, но не менее одного процента от минимальной заработной платы труда в стране (минимальный размер взноса определяется для каждого отдельного собственника, независимо от размера его доли собственности из общих частей здания).
Средства в фонде собираются в расчетном счете специального назначения, который открывается на имя председателя совета управляющих (управляющего). Они могут быть израсходованы на:
- ремонт, обновление, реконструкцию и переустройство общих частей или замену общих инсталляций и оборудования;
- выполнение мер и указаний технического паспорта здания, а также на
- другие расходы, определенные решением общего собрания (но и в этих случаях они должны быть связаны с проведением ремонта или обновлением здания – в соответствии с названием и целевым характером фонда согласно положению ст. 50 ЗУЭС).
2.1.4.Расходы на внесение улучшений в общие части здания.
Такие расходы могут быть предвидены в бюджете этажной собственности только при наличии решения Общего собрания о проведении подобных улучшений, взятого большинством, но не менее 75% из представленных идеальных частей из общих частей здания (ст. 11, п. 10, б. "а", предл. 3 ЗУЭС, ст. 17, пар. 2, п. 3 ЗУЭС). К расходам на внесение улучшений относятся расходы на охрану (кроме портьера), видеонаблюдение общих частей здания, постройку детских площадок на прилегающей территории и др.
Согласно параграфу 1, п. 12 ДР ЗУЭС полезными расходами являются расходы, в связи с которыми увеличивается стоимость здания, в случае переустройства и ремонта общих частей не предусмотренные законодательно и не включенные в расходы на необходимый и неотложный ремонт и обновление. Для таких расходов применяются специальные правила ЗУЭС – они распределяются между владельцами этажной собственности в зависимости от размера принадлежащих им идеальных частей из общих частей здания.
Полезные расходы следует отличать от так называемых расходов на роскошь. Расходами на роскошь являются расходы высокой стоимости, которые не так увеличивают стоимость здания, сколько удовлетворяют какую-то дополнительную, не связанную с предназначением здания, потребность (например, дорогие картины в коридорах здания). Такие расходы могут быть запланированы в бюджете этажной собственности только в случае единодушно принятого решения всеми владельцами этажной собственности.
2.1.5.Расходы на обслуживание и погашение уже взятых кредитов в пользу этажной собственности
Планирование подобных расходов в бюджете этажной собственности допустимо только при наличии решения общего собрания владельцев этажной собственности, взятого большинством, но не менее 75% идеальных частей из общих частей (ст. 11, п. 12, б. "а" и б. "б" ЗУЭС, 17, пар. 2, п. 3 ЗУЭС) для получения кредитов для проведения необходимого или срочного ремонта, или выполнения полезных расходов.
В общем случае бюджет этажной собственности должен полностью соответствовать уже принятым решениям общего собрания владельцев этажной собственности по отношению к планированию действий, требующих определенных расходов.
2.2. Доходы
На основании перечисленных планируемых расходов определяются и доходы в бюджет этажной собственности. В доходы могут быть включены:
2.2.1.Внесенные собственниками, пользователями и обитателями взносы–размер и распределение зависит от их вида и предназначения (согласно указанному выше).
Интерес при определении этих доходов представляет вопрос существования ограничения относительно максимального размера взносов, которое может быть определено решением общего собрания этажных собственников для принятия годового бюджета.
Закон не описывает максимального размера взносов по отношению к этажной собственности (но определяет их минимальный размер и то только по отношению к Фонду „Ремонт и обновление“). Общему собранию владельцев этажной собственности предоставляется свобода выбора принятия решения о размере взносов на основании ожидаемых расходов бюджета. Размер взносов не является произвольным, а зависит от планируемых расходов. Здесь мы говоримо целевом предоставлении средств, которые собираются для покрытия конкретных нужд этажной собственности.
Когда идет речь о проведении ремонта или содержании помещений, общему собранию следует также учесть рыночные условия. Включенные в бюджет стоимости должны отвечать актуальным рыночным ценам на соответствующие услуги. В данном смысле существует практика предоставления советом управляющих (управляющим) перед общим собранием по меньшей мере трех оферт от различных исполнителей соответствующих услуг и уже на основании данных оферт принимается решение о размере необходимых расходов, соответственно – и о размере взносов. Несмотря на широкую распространенность этой практики, она является свободной волей органов отдельных этажных собственностей, подобные требования законом не установлены.
Следует иметь в виду и то обстоятельство, что совет управляющих (управляющий) осуществляет свою деятельность на общем основании – на основании тяжести возложенной ему ответственности несет гражданскую ответственность, если своими действиями он нанесет ущерб владельцам этажной собственности. Деятельность совета управляющих (управляющего) подлежит контролю со стороны контрольного совета (контролера), если такой орган существует в этажной собственности.
2.2.2. Ожидаемые доходы от сдачи в аренду общих частей здания (ст. 11, пар. 1, п. 10, б. "б" ЗУЭС), например, от сдачи в аренду площади крыши здания для установки технических сооружений; от сдачи в аренду помещений общего пользования / сооружений и др., а также от размещения рекламы или технических сооружений на здании (ст. 11, пар. 1, п. 10, б. "д" ЗУЭС).
2.2.3. Ожидаемые доходы от использования денежных средств(имущества) этажной собственности, например, проценты по банковским депозитам (в том числе и от счета специального назначения согласно ст. 50, пар. 3 ЗУЭС), прибыль от инвестирования денежных средств в определенные финансовые операции – возможность, которая реализуется редко и только при наличии решения общего собрания владельцев этажной собственности.
Учитывая предназначение и смысл этажной собственности, ее органы, в том числе и общее собрание владельцев этажной собственности, не могут принимать решение о покупке недвижимого имущества с целью последующего получения от него доходов в пользу этажной собственности. Единственная недвижимость, управление и содержание которой возложены законом на органы этажной собственности, являются общие части здания (в том числе и земля, если она является общей частью, относящейся к зданию). По этой причине в бюджет этажной собственности не могут быть включены расходы на приобретение другого недвижимого имущества, соответственно – невозможно получение доходов от подобного имущества.
3. Контроль за исполнением бюджета
3.1. Проект бюджета
В законе нет прямого требования опубликования проекта годового бюджета о доходах и расходах вместе с уведомлением о созыве ежегодного общего собрания владельцев этажной собственности. Идеей является определение содержания бюджета именно на собрании. На практике же проект бюджета, составленный в соответствии сост. 23, пар. 1, п. 4 ЗУЭС советом управляющих (управляющим), размещается вместе с уведомлением о созыве общего собрания. Причиной этому является то, что на основании такого принципа, каждый из владельцев этажной собственности может заранее ознакомиться с предложениями, подготовленными советом управляющих (управляющим) и в ходе их обсуждения занять более активную и обоснованную позицию. В любом случае, в повестку, указанную в уведомлении о созыве ежегодного общего собрания, следует включить пункт о принятии годового бюджета о доходах и расходах этажной собственности на следующий год.
3.2. Органы, ответственные за исполнение и контроль бюджета этажной собственности
3.2.1 Исполнение уже принятого бюджета этажной собственности возложено на совет управляющих (управляющего).
Именно этот орган изготавливает проект бюджета, осуществляет сбор прогнозируемых доходов и реализует предвиденные расходы, а в последствии – подготавливает и представляет перед общим собранием владельцев этажной собственности отчет об его исполнении. См. ст. 23, пар. 1, п. 4 ЗУЭС
Исполнение бюджета этажной собственности законодательно связано со специфической функцией „кассира этажной собственности“ (термин используется в ст. 34, пар. 11 ЗУЭС), а контроль над ним – правомочиями контрольного совета (контролером). Контрольный совет (контролер) и кассир осуществляют различные функции при исполнении бюджета этажной собственности. Они должны иметь четкое разграничение, особенно в случаях, когда выбран единоличный контролер.
3.2.2.Контролером является необязательный (факультативный, дополнительный) орган этажной собственности, существование которого зависит от наличия соответствующего решения общего собрания владельцев этажной собственности (ст. 11, п. 15 ЗУЭС, ст. 24, пар. 1 ЗУЭС).
В правомочия контролера включены:
Такие расходы могут быть предвидены в бюджете этажной собственности только при наличии решения Общего собрания о проведении подобных улучшений, взятого большинством, но не менее 75% из представленных идеальных частей из общих частей здания (ст. 11, п. 10, б. "а", предл. 3 ЗУЭС, ст. 17, пар. 2, п. 3 ЗУЭС). К расходам на внесение улучшений относятся расходы на охрану (кроме портьера), видеонаблюдение общих частей здания, постройку детских площадок на прилегающей территории и др.
Согласно параграфу 1, п. 12 ДР ЗУЭС полезными расходами являются расходы, в связи с которыми увеличивается стоимость здания, в случае переустройства и ремонта общих частей не предусмотренные законодательно и не включенные в расходы на необходимый и неотложный ремонт и обновление. Для таких расходов применяются специальные правила ЗУЭС – они распределяются между владельцами этажной собственности в зависимости от размера принадлежащих им идеальных частей из общих частей здания.
Полезные расходы следует отличать от так называемых расходов на роскошь. Расходами на роскошь являются расходы высокой стоимости, которые не так увеличивают стоимость здания, сколько удовлетворяют какую-то дополнительную, не связанную с предназначением здания, потребность (например, дорогие картины в коридорах здания). Такие расходы могут быть запланированы в бюджете этажной собственности только в случае единодушно принятого решения всеми владельцами этажной собственности.
2.1.5.Расходы на обслуживание и погашение уже взятых кредитов в пользу этажной собственности
Планирование подобных расходов в бюджете этажной собственности допустимо только при наличии решения общего собрания владельцев этажной собственности, взятого большинством, но не менее 75% идеальных частей из общих частей (ст. 11, п. 12, б. "а" и б. "б" ЗУЭС, 17, пар. 2, п. 3 ЗУЭС) для получения кредитов для проведения необходимого или срочного ремонта, или выполнения полезных расходов.
В общем случае бюджет этажной собственности должен полностью соответствовать уже принятым решениям общего собрания владельцев этажной собственности по отношению к планированию действий, требующих определенных расходов.
2.2. Доходы
На основании перечисленных планируемых расходов определяются и доходы в бюджет этажной собственности. В доходы могут быть включены:
2.2.1.Внесенные собственниками, пользователями и обитателями взносы–размер и распределение зависит от их вида и предназначения (согласно указанному выше).
Интерес при определении этих доходов представляет вопрос существования ограничения относительно максимального размера взносов, которое может быть определено решением общего собрания этажных собственников для принятия годового бюджета.
Закон не описывает максимального размера взносов по отношению к этажной собственности (но определяет их минимальный размер и то только по отношению к Фонду „Ремонт и обновление“). Общему собранию владельцев этажной собственности предоставляется свобода выбора принятия решения о размере взносов на основании ожидаемых расходов бюджета. Размер взносов не является произвольным, а зависит от планируемых расходов. Здесь мы говоримо целевом предоставлении средств, которые собираются для покрытия конкретных нужд этажной собственности.
Когда идет речь о проведении ремонта или содержании помещений, общему собранию следует также учесть рыночные условия. Включенные в бюджет стоимости должны отвечать актуальным рыночным ценам на соответствующие услуги. В данном смысле существует практика предоставления советом управляющих (управляющим) перед общим собранием по меньшей мере трех оферт от различных исполнителей соответствующих услуг и уже на основании данных оферт принимается решение о размере необходимых расходов, соответственно – и о размере взносов. Несмотря на широкую распространенность этой практики, она является свободной волей органов отдельных этажных собственностей, подобные требования законом не установлены.
Следует иметь в виду и то обстоятельство, что совет управляющих (управляющий) осуществляет свою деятельность на общем основании – на основании тяжести возложенной ему ответственности несет гражданскую ответственность, если своими действиями он нанесет ущерб владельцам этажной собственности. Деятельность совета управляющих (управляющего) подлежит контролю со стороны контрольного совета (контролера), если такой орган существует в этажной собственности.
2.2.2. Ожидаемые доходы от сдачи в аренду общих частей здания (ст. 11, пар. 1, п. 10, б. "б" ЗУЭС), например, от сдачи в аренду площади крыши здания для установки технических сооружений; от сдачи в аренду помещений общего пользования / сооружений и др., а также от размещения рекламы или технических сооружений на здании (ст. 11, пар. 1, п. 10, б. "д" ЗУЭС).
2.2.3. Ожидаемые доходы от использования денежных средств(имущества) этажной собственности, например, проценты по банковским депозитам (в том числе и от счета специального назначения согласно ст. 50, пар. 3 ЗУЭС), прибыль от инвестирования денежных средств в определенные финансовые операции – возможность, которая реализуется редко и только при наличии решения общего собрания владельцев этажной собственности.
Учитывая предназначение и смысл этажной собственности, ее органы, в том числе и общее собрание владельцев этажной собственности, не могут принимать решение о покупке недвижимого имущества с целью последующего получения от него доходов в пользу этажной собственности. Единственная недвижимость, управление и содержание которой возложены законом на органы этажной собственности, являются общие части здания (в том числе и земля, если она является общей частью, относящейся к зданию). По этой причине в бюджет этажной собственности не могут быть включены расходы на приобретение другого недвижимого имущества, соответственно – невозможно получение доходов от подобного имущества.
3. Контроль за исполнением бюджета
3.1. Проект бюджета
В законе нет прямого требования опубликования проекта годового бюджета о доходах и расходах вместе с уведомлением о созыве ежегодного общего собрания владельцев этажной собственности. Идеей является определение содержания бюджета именно на собрании. На практике же проект бюджета, составленный в соответствии сост. 23, пар. 1, п. 4 ЗУЭС советом управляющих (управляющим), размещается вместе с уведомлением о созыве общего собрания. Причиной этому является то, что на основании такого принципа, каждый из владельцев этажной собственности может заранее ознакомиться с предложениями, подготовленными советом управляющих (управляющим) и в ходе их обсуждения занять более активную и обоснованную позицию. В любом случае, в повестку, указанную в уведомлении о созыве ежегодного общего собрания, следует включить пункт о принятии годового бюджета о доходах и расходах этажной собственности на следующий год.
3.2. Органы, ответственные за исполнение и контроль бюджета этажной собственности
3.2.1 Исполнение уже принятого бюджета этажной собственности возложено на совет управляющих (управляющего).
Именно этот орган изготавливает проект бюджета, осуществляет сбор прогнозируемых доходов и реализует предвиденные расходы, а в последствии – подготавливает и представляет перед общим собранием владельцев этажной собственности отчет об его исполнении. См. ст. 23, пар. 1, п. 4 ЗУЭС
Исполнение бюджета этажной собственности законодательно связано со специфической функцией „кассира этажной собственности“ (термин используется в ст. 34, пар. 11 ЗУЭС), а контроль над ним – правомочиями контрольного совета (контролером). Контрольный совет (контролер) и кассир осуществляют различные функции при исполнении бюджета этажной собственности. Они должны иметь четкое разграничение, особенно в случаях, когда выбран единоличный контролер.
3.2.2.Контролером является необязательный (факультативный, дополнительный) орган этажной собственности, существование которого зависит от наличия соответствующего решения общего собрания владельцев этажной собственности (ст. 11, п. 15 ЗУЭС, ст. 24, пар. 1 ЗУЭС).
В правомочия контролера включены:
- контроль деятельности совета управляющих (управляющего) по исполнению бюджета и решений общего собрания на расходование средств этажной собственности (ст. 24, пар. 4 ЗУЭС);
- проверка кассы как минимум один раз в год и предоставление общему собранию доклада о ее результатах (ст. 24, а. 5 ЗУЭС). В законе говорится о требовании осуществления проверки один раз в год, но подобные проверки могут проводиться и чаще. Общее собрание владельцев этажной собственности своим решением может определить частоту проведения подобных проверок или утвердить проведение внеплановой проверки.
Второе описанное право контролера показывает связь между контролером и кассиром – контролер (контрольный совет) контролирует деятельность кассира по отношению к осуществляемой им функции. Данный контроль производится и в случае отсутствия контролера (контрольного совета), в таком случае общее собрание определяет среди собственников и пользователей лица, которые должны сделать проверку и представить отчет об ее результатах.
3.2.3.Должность кассира не урегулирована как самостоятельный орган этажной собственности. Он представляет скорее функцию, возложенную на:
- одного из членов совета управляющих (в случае осуществления управления коллективным органом);
- на управляющего или на содействующего управляющему лицо (в случае единоличного управления).
О близости функции кассира и управляющего (совета управляющих) свидетельствует положение ст. 19, пар. 7 ЗУЭС, которое регулируют возможность выплаты вознаграждения управляющему и кассиру (возможность выплаты вознаграждения контролеру/членам контрольного совета отражена в отдельном положении – ст. 24, пар. 6, выр. 2 ЗУЭС). Функцией кассира является сохранение и отчет средств этажной собственности и предоставление отчетности управляющему по его требованию. В случае, когда кассир обособлен от функции управления, он является подчиненным управляющего и несет ответственность за предоставленные ему на сохранение средства.
Довод в противоположном смысле можно найти в положении ст. 24, пар. 7 ЗУЭС, содержащей общие требования по отношению к лицу, желающему быть выбранным в качестве члена контрольного совета, контролера или кассира. В случае, когда кассиром выбран член совета управляющих, он должен отвечать требованиям ст. 19, пар. 7 ЗУЭС, а также ст. 24, пар. 7 ЗУЭС. Общая регуляция требований к членам контрольного совета, контролера или кассира обусловлена связью их полномочий с осуществлением и контролем финансовых отношений, возникающих в рамках этажной собственности.
Вывод из вышеприведенных рассуждений - хотя и не являясь обязательным, на практике часто назначается отдельное лицо, отвечающее за кассу этажной собственности. Однако, вполне приемлимо, чтобы функция кассира осуществлялась самим управляющим. Учитывая функции кассира в случае, когда в качестве такового выбрано лицо, отличающееся от управляющего, необходимо, чтобы оно было выбрано решением общего собрания (ст. 11, пар. 1, п. 2 ЗУЭС). В случаях передачи средств этажной собственности лицу, выбранному управляющим (без решения общего собрания владельцев этажной собственности), последний будет нести ответственность за действия кассира как за свои собственные.
3.2.4. Интерес представляет и возникающий на практике вопрос о возможности представительства в коллективных органах этажной собственности – совета управляющих и контрольного совета при исполнении ими своих обязанностей, связанных с бюджетом этажной собственности.
Закон регулирует возможность представительства только в рамках общего собрания владельцев этажной собственности. Согласно положению ст. 14, пар. 1 ЗУЭС собственник или пользователь, который не может принять участие в общем собрании, может уполномочить совершеннолетнего члена своего хозяйства, вписанного в книгу этажной собственности, или другого собственника, который может его представлять. Уполномочивание может быть сделано устно на том же или предыдущем заседании общего собрания, что отмечается в протоколе собрания, или в письменной форме. Собственник или пользователь может письменно уполномочить и другое лицо, которое может его представлять, с нотариальным заверением подписи или адвоката, с письменной доверенностью. Существует ограничение, согласно которому одно лицо имеет право представлять не более трех собственников и/или пользователей.
Данная возможность четко описана для остальных органов этажной собственности в случаях, когда они являются коллективными органами –совета управляющих и контрольного совета. Поэтому здесь могут иметь место две различные интерпретации. От противного, поскольку она не описана в законе, как это сделано о представительстве на общем собрании, можно принять, что ЗУЭС не допускает возможности осуществления представителем функций членов совета управляющих и контрольного совета. С другой стороны, в соответствии с положением ст. 14, ЗУЭС вводит только специальные (дополнительные) требования к передаче представительства лиц общего собрания владельцев этажной собственности. Поэтому ее отсутствие при урегулировании совета управляющих и контрольного совета должно означать только то, что эти дополнительные требования не применимы к деятельности других коллективных органов этажной собственности.
Первое утверждение является более правильным – недопустимость представительства в совете управляющих и контрольном совете.
Причины этого заключаются в следующем:
- существование возможности представительства в рамках управляющего/контрольного совета могла бы довести до трансформации коллективного органа в единоличный (уполномочивание только одного лица всеми остальными). Это бы изменило волю общего собрания при принятии решений о выборе коллективного управляющего и/или контрольного совета;
- каждый из этих органов выполняет свою специфическую функцию и несет ответственность, связанную с управлением общего здания. Закон требует и рассчитывает на работу каждого из членов этих органов при исполнении ими своих функций (предусмотренное в ст. 20 ЗУЭС обязательство участия в управлении). Именно поэтому необходимо, чтобы они были собственниками, пользователями или обитателями самостоятельных объектов здания (ст. 19, пар. 5 ЗУЭС, ст. 24, пар. 7 ЗУЭС).
Исключение было допущено в изменениях в ДВ, вып. 57 от 2011 г. в отношении возможности возложения полномочий членов совета управляющих третьему лицу (ст. 19, пар. 8 ЗУЭС). Решением общего собрания, принятым большинством более 50 процентов из идеальных частей от общих частей этажной собственности, полномочия управляющего совета (управляющего)или их часть могут быть возложены на физических лиц, которые не являются собственниками. Договор на возложение заключается уполномоченным лицом из общего собрания. Что касается контрольного совета (контроллера), такой возможности не существует.
Для членов контрольного совета, контролера и кассира – органов, связанных с контролем над исполнением бюджета этажной собственности, установлены дополнительные требования. Членом контрольного совета, контролером или кассиром может быть только собственник или пользователь, который не является супругом/супругой, членом хозяйства, не находится в фактическом супружеском сожительстве, в родственной связи по прямой линии, по боковой линии до второй степени и в сватовстве до первой степени с остальными членами контрольного совета, а также и с членами совета управляющих или с управляющим. (ст. 24, пар. 7 ЗУЭС). С принятием нового пар. 10 этой же ст. 24 ЗУЭС становится допустимым выбор указанных собственником лиц в качестве членов контрольного совета (контроллера) и кассира, которые живут в здании и вписаны в книгу этажной собственности.
Собственник земли (когда она не является общей частью к зданию), который не владеет самостоятельным объектом в здании, не является пользователем и обитателем такого объекта, и соответственно не может быть выбран в качестве члена контрольного совета (контроллера) или кассира.
Смысл закона – личное участие владельцев этажной собственности в ее управлении (так называемое самоуправление этажной собственностью), что исключает передачу представительства для указанных двух органов.
Проблема отсутствия части членов во время заседаний совета управляющих или контрольного совета решается не через представительство, а через использование специальных правил о кворуме, устанавливающих правило присутствия минимум двух третьих членов соответствующего контрольного органа. Для совета управляющих данное правило находит свое место в положении ст. 22, пар. 1 ЗУЭС, которая говорит о том, что совет управляющих проводит заседания не менее одного раза в квартал и принимает решения обычным большинством, в случае, если присутствуют две третьи из его членов. Для контрольного совета применяется положение ст. 24, пар. 6 ЗУЭС: контрольный совет проводит заседания как минимум один раз в 6 месяцев и принимает решения обычным большинством, в случае, если присутствуют две трети из его членов. Особенные правила снижения кворума, предвиденные при проведении общего собрания этажной собственности (ст. 15 ЗУЭС), не применяются.
При отсутствии конкретного члена заседания совета управляющих, применяется положение ст. 19, пар. 6 ЗУЭС - мандат члена совета управляющих (управляющего) прекращается досрочно решением общего собрания в случаях, если он не выполняет свои обязательства. Аналогичное положение (ст. 24, пар. 8 ЗУЭС) предвидено и по отношению членов контрольного совета.
Из сделанного анализа возникших на практике вопросов, связанных с изготовлением, приложением и контролем над исполнением бюджета этажной собственности, можем сделать вывод, что финансовые отношения в рамках этажной собственности нуждаются во внимательном и точном рассмотрении. Есть большая вероятность изменения ЗУЭС в будущем, вопросов относительно содержания бюджета этажной собственности и границ компетентности общего собрания, возможно они будут конкретизированы, систематизированы и структурированы в отдельном разделе закона. Необходимость подобного изменения имеет решающее значение для финансовых отношений между владельцами этажной собственности, потому что на практике они являются одной из основных причин возникающих между ними споров.