Разрешение на использование и свидетельство о вводе здания в эксплуатацию - условия выдачи Актов 14 , 15, 16 и возможные риски

При обсуждении проблем наших клиентов мы часто сталкиваемся с заблуждениями в понимании фундаментальных понятий, описывающих права и обязанности собственников недвижимого имущества в Болгарии. В результате этого  многие покупают имущество в строящихся зданиях и годами ждут исполнения  обещаний  застройщиков о вводе зданий в эксплуатацию, платят повышенные тарифы за ток и воду, не имеют возможности перейти на персональный учёт  электричества и водоснабжения, испытывают различные неудобства и сталкиваются с неприятностями. В этой статье будут рассмотрены требования к выдаче каждого из поэтапных строительных актов , а также оценены риски, связанные с приобретением имущества  в стадии незавершённого строительства.

Разрешение на пользование или свидетельство о вводе здания в эксплуатацию являются одними из наиболее важных понятий, когда речь идёт о покупке недвижимости в многоквартирном здании. Этапы строительства завершаются принятием актов определённого образца - ( Акты 14, 15, 16).

Акт образца 14

С принятием Акта 14 завершается строительство всей несущей конструкции здания, без отделки, заканчивается «грубое строительство». Для этого необходимо, чтобы были построены наружные стены здания и крыша.  Акт 14 подписывается проектировщиком конструктивной части здания, строителем и техническим надзором. В нем описывается как выполнены конструктивные элементы строения, соответствуют ли они требованиям утверждённого проекта и обнаружены ли недостатки в  несущей конструкции здания. Если все в порядке, в заключении записывается, что на несущей конструкции могут быть выполнены отделочные работы. Исходя из этого акта, составляется Констативный протокол соответствующего муниципального управления,  который устанавливает, что здание завершено на этапе „грубого строительства“. Согласно Закону об устройстве территории, это момент, с которого инвестор может совершать сделки по передаче права собственности на здание или на отдельные объекты (квартиры) в нем, потому что на этом этапе объекты приобретают самостоятельную идентификацию.  Часто можно услышать, что кто-то купил квартиру с актом 14 или на этапе „грубого строительства“. Как правило, в этот момент они  значительно дешевле. Подобные сделки носят очень рискованный характер, потому что гарантии о завершении строительства не подтверждены договорённостями между Покупателем и Инвестором. У собственника практически нет возможности влиять на взаимоотношения Инвестора- предпринимателя, который является заказчиком и собственником строения и продает недвижимость покупателю, и Застройщика - фирмы, выполняющей строительно-монтажные работы.

Но нет ограничений по приобретению недвижимости и на стадии «грубого строительства», до акта 14. Такая сделка будет полностью законна! Разница в том, что в таком случае вы будете покупать не объект собственности, а право на её строительство, что обеспечивает вам право собственности на то, что будет построено в будущем. Подобное приобретение имеет свою специфику и скорее подходит  профессиональным инвесторам. Поэтому её проведение требует привлечения опытного в данной сфере деятельности адвоката, который сможет оценить возможные риски  в случае, если строительство не будет завершено. В таких случаях не может быть никаких общих рекомендаций кроме вышеизложенной.

Акт образца 15

С принятием Акта 15 в общественном понятии заканчивается строительство объекта. И это верно, но не обязательно так!!! В Законе о благоустройстве территорий ст.176, п. 1, дана предельно ясная и исчерпывающая квалификация понятию Акт образца 15 – с подписанием этого акта осуществляется только и исключительно передача строительства от Застройщика (фирмы, выполняющей строительно-монтажные работы) - Инвестору (строительному предпринимателю, который является собственником строения и продаёт недвижимость покупателю).

Объект без разрешения на использование или свидетельства о вводе в эксплуатацию, без Акта образца 16,  даже если он обеспечен Актом 15, не может быть пригоден для проживания, и совершенно незаконно использовать его для предполагаемых строительством потребностей. Не могут быть оформлены лицевые счета на ток и воду, законно пользование лифтами, инженерными сетями и коммуникациями!  Акт 15 это констативный акт, он составляется и подписывается Комиссией в составе застройщика, инвестора, проектировщика здания и технического надзора. Государственных органов в комиссии по выдаче акта 15 нет!

Этот акт устанавливает состояние и пригодность здания для его введения в эксплуатацию. Должна быть ликвидирована строительная площадка, удалены строительные отходы, приведено в порядок пространство вокруг здания , прилегающие территории должны быть либо восстановлены в соответствии с их внешним видом до начала строительной деятельности, либо улучшены после её завершения.

Причиной основных рисков при покупке недвижимости с актом 15 является то, что Комиссия, которая его принимает, организуется и оплачивается Застройщиком, и только она решет, выдавать акт или нет. Государственные органы не контролируют этот процесс,   поэтому  вероятность того, что акт 15 не будет выдан даже при обнаруженных нарушениях,  минимальна. Единственно возможным условием, которое может противостоять выдаче Акта 15, является подача юридически обоснованных возражений в связи с выявленными недостатками со стороны собственников, купивших объекты на стадии Акта 14. Но на практике это происходит крайне редко. Чаще всего непригодное строительство с недостатками передаётся застройщиком с „положительным" заключением комиссии и выданным актом 15. При этом оправдания застройщиков заключаются в том, что у них есть действующее разрешение на строительство, и они доработают все недостатки в рамках его действия, а акт 15 нужен им для быстрейшего ввода здания в эксплуатацию. Но фактически мы имеем целые городские кварталы, которые не введены в эксплуатацию, в которых годами живут люди, испытывающие вышеописанные ограничения, а введение их зданий в эксплуатацию является почти не выполнимой для них задачей.  

Многие знакомы со случаями, когда объекты с выданным актом 15 были опечатаны ДНСК (Дирекция за национален строителен контрол) и много лет стояли отключённые от тока и воды до получения акта 16. Нам известны ситуации, когда построенные здания уже никогда не смогут получить разрешение на использование / свидетельство о вводе в эксплуатацию, если они не будут снесены и построены заново. Объект, для которого нет выданного разрешения на использование или свидетельства о вводе в эксплуатацию (хотя и имеет выданный акт 15), не может быть пригоден для проживания и совершенно незаконно использовать его для предполагаемых потребностей, это означает что  владелец не имеет права жить в собственной квартире без акта 16. Это обстоятельство является самой большой проблемой при покупке недвижимости без Акта 16.

Несмотря на это, существует массовая практика, когда собственники селятся в таких домах и пользуются своими объектами без Акта 16. Предполагая критические замечания от тех, кто находится в подобных обстоятельствах и живёт в невведеных в эксплуатацию домах, хочу процитировать норму ЗУТ (Закон за устройство на територията), ст. 178 - „не разрешается пользоваться строительством или частями прежде, чем они будут введены в эксплуатацию”. Вопреки всему вышеизложенному, такие объекты вполне законно могут быть проданы!

Единственным законным документом, который удостоверяет факт того, что объект завершён и удовлетворяет всем требованиям, является только и исключительно выдача разрешения на использование, в соответствии с Постановлением №2 от 31.07.2003г. Министерства регионального развития и строительства о введении в эксплуатацию строительства в Республике Болгария и минимальных гарантийных сроках для выполненных строительных и монтажных работ, сооружений и строительных площадок, Акт образца 16.

Акт образца 16

На основании акта образца 16 выдаётся разрешение на использование или свидетельство о вводе в эксплуатацию. Разница между этими понятиями заключается в категориях объектов, для которых выдаётся Акт 16. Но по  сути они представляют собой одно и то же. Акт образца 16 – это Удостоверение, выданное Государственными органами, которое подтверждает факт того, что построенный объект отвечает всем требованиям и может быть  использован в будущем в соответствии с его предназначением.

Юридически считается, что объект сертифицирован не после выдачи акта 16, а после выдачи разрешения на пользование или свидетельства о вводе в эксплуатацию. Но все эти документы выдаются в течение всего нескольких дней, и из-за этого термин „Акт 16“  используется в повседневной жизни как синоним разрешения на использование или свидетельства о вводе в эксплуатацию. Чтобы строительство получило разрешение на пользование или свидетельство о вводе в эксплуатацию, необходимо завершить все отделочные работы, здание и все самостоятельные объекты должны иметь идентификаторы в АГКК (Агенция по геодезия, картография и кадастър), здание должно быть подключено к электро- и водоснабжению. На основе тщательной проверки строительной документации и после осмотра здания на месте могут быть выданы соответствующие документы, но также может быть дан отказ. В этом случае  выдаются указания и указываются строки для  устранения нарушений.

Определяющим фактором для ввода здания в эксплуатацию являются строки, определённые разрешением на строительство, обыкновенно, пять лет. В случае объективных причин, по которым строительство не может быть окончено, этот срок может быть продлён на один год. Ввод здания в эксплуатацию связан с внесением советующих такс, которые оплачиваются повторно при каждой последующей проверке.

Массовым явлением в курортных зонах, там, где здания сезонного обитания, а приобретатели недвижимости иностранцы,  плохо разбирающиеся во всех вышеописанных хитростях, является факт того, что застройщик не имеет объективной мотивации для устранения недоделок и введения здания в эксплуатацию, потому что объекты проданы и используются новыми собственниками в существующем виде. Застройщику не нужны лишние расходы по устранению недостатков и введению здания в эксплуатацию.

Вывод по  всему вышеизложенному в этой статье может быть такой: для безопасного приобретения недвижимости не стоит полагаться на случай, ваш приобретённый в иных условиях опыт или мнение брокера. Брокер – это посредник, нанятый продавцом! Найдите квалифицированного юриста, адвоката, который будет представлять именно ваши интересы при приобретении недвижимости. Подавляющее большинство покупателей недвижимости наивно считают, что присутствие в сделке адвоката, представляющего интересы  продавца – это гарантия безопасности. Но важен не факт присутствия юридически грамотного специалиста, а факт того, чьи интересы он защищает. Судя по огромному количеству собственников, которые приобрели собственность с обременением, в зданиях, не введённых в эксплуатацию, попавших в невыносимые условия по последующему содержанию своего имущества, основная масса покупателей недвижимости не имела никакой защиты.